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Un mercado distinto
El mercado inmobiliario ingresó en una nueva etapa caracterizada por una demanda retenida.
La reducción de la demanda y una oferta que reaccionará de manera diferencial pero que difícilmente crecerá preanuncian un mercado más reducido para lo que resta del año.
Se impone la necesidad de extender la demanda y de aplicar nuevas fórmulas para acercar a la oferta con la demanda.
Devaluación progresiva del peso, caída de los niveles de actividad económica general y expectativas inciertas acerca de los ingresos que se tendrán en el futuro, son las principales causas que dispararon la nueva situación de demanda retenida que afronta el mercado inmobiliario desde hace ya unos seis meses atrás.
Una lectura simplista de la teoría del funcionamiento de los mercados impulsa a pensar, apelando a esa sola reducción intelectual, que la solución para mantener los niveles de actividad de compraventas previos a esta nueva conjunción de variables externas, debería ser un ajuste hacia abajo de los precios encontrado así un nuevo nivel en el cual la demanda respondería nuevamente con la misma intensidad.
Si bien, desde el punto de vista de la teoría económica clásica este razonamiento podría resultar válido y aplicable a los mercados en general, no se debe dejar de tener en cuenta cuales son las características del bien que está en juego en el mercado, cuales las variables externas que impactan en el mismo, quienes los actores de dicho mercado y cuales son las motivaciones que llevan a cada uno de estos últimos a intervenir en ese mercado. Solo así, se podrá juzgar la posibilidad de que esto ocurra y de cuales son sus implicancias a largo plazo.
Bien raíz, actores y mercado
Un bien inmueble puede ser tomado en su calidad de bien de uso o de activo de inversión. Es indudable que esta última calidad fue la que generó demanda al alicaído mercado inmobiliario pos-crisis 2001/2002 la cual se sumó y suplantó, aún con creces, a la tibia demanda que con crédito había comenzado a comprar en años anteriores. Precisamente crédito pasó a ser un término prácticamente inexistente en el vocabulario del mercado inmobiliario de los últimos 7 años a contramano de su verborrágica utilización en el lenguaje de los principales mercados de bienes raíces en el mundo.
Esta cuestión merece ser claramente diferenciada ya que incide en la urgencia de venta que puede acarrear la imposibilidad o inconveniencia de hacerse cargo de una deuda por la compra o construcción de un inmueble y su consecuente necesidad de realizarlo aún a costa de un menor precio para evitar un mal mayor, situación que en términos generales no aplica a nuestro mercado.
Demanda inversora, con ahorros ya obtenidos o con ingresos excedentes generados posteriormente, con escaso o nulo apalancamiento fue, entonces, la protagonista de la compra de unidades usadas, nuevas y en construcción en el período 2002/2008. No la única pero sí la mayoritaria.
Eso funcionó bien hasta mediados del 2008. A partir de allí comenzó a operar la lógica zoológica con la cual suele identificarse al capital que indica que tiene el apetito de un león, la memoria de un elefante y el temor de una gacela, precisamente estas dos últimas cualidades atribuidas al elefante y la gacela son las que se pusieron en juego a partir de octubre pasado. Memoria devaluatoria y de crisis pasadas y dudas acerca de la situación personal y de actividad a futuro prevalecieron por sobre la promesa de rentabilidad.
No obstante, el inversor, que hasta ahora se volcó sin dudas hacia el mercado inmobiliario, no es que haya perdido su confianza en él, sino que juzga como menos conveniente entrar en este momento. ¿Esta mal? ¿Esta bien? Nadie puede obligarlo y mucho menos juzgarlo, lo que deberìa hacerse es recurrir a nuevas iniciativas que puedan seducirlo, apelando a la seguridad comprobada a largo plazo de la inversión, a su valorización en moneda local más allá de fluctuaciones del tipo de cambio y al flujo de ingresos seguro y con mínimas complicaciones que la inversión inmobiliaria es capaz de generar.
Demanda para productos de calidad, de alta gama con excelente localización, para uso permanente o eventual, hay y habrá. Siempre. Aunque en estos momentos no se haga presente con igual rapidez y fluidez, sin duda está y optará por aquello que realmente reúna una calidad que se distinga del resto.
La demanda hacia productos sin alto grado de diferenciación a valores que fueron potenciados por un ciclo hasta ahora favorable se verá mucho más resentida. Será en este segmento donde se encontrarán los ajustes más marcados en su forma de aceptación de contraofertas según la necesidad del desarrollista o vendedor y también en donde comenzarán a verse novedosas modalidades de venta y de marketing (subastas, % off, beneficios asociados, etc.) con mayor fuerza para acelerar la concreción de las operaciones.
Sin embargo, más allá de tender a regenerar el afán inversor para redinamizar el mercado o seducir sólo al segmento AB, que en ambos casos redundará en un mercado siempre limitado, la clave estará en hallar nuevas localizaciones y productos, de menor valor orientadas a usuarios finales y también a inversores que podrán obtener una renta por alquiler incluso más alta que en otras localizaciones y productos y a los que nunca les faltará demanda locativa en función de un déficit habitacional que lejos de disminuir se amplía día a día.
Definitivamente la llave hacia un mercado sustentable tanto inmobiliario como para la construcción privada está en la incorporación de la clase media y media baja al mercado. Los desarrollistas podrán aportar iniciativa, ingenio, audacia y correr riesgos en esa búsqueda, pero no pueden actuar en soledad. El estado deberá aportar seguridad y beneficios fiscales reales (no forzados, ni fingidos, para unos pocos elegidos o con fines pre-eleccionarios) para alentar que se satisfaga a esta demanda.
Por otra parte y ante la falta de las condiciones de mediana estabilidad a futuro que los proyectos deben atravesar, el desarrollador necesita o bien sistemas de actualización admitidos y justos tanto para él como para el comprador (caso de Chile). Si esto no se logra, el mercado y nuestra economía deberá aceptar estas intermitencias que permiten solamente lanzar un proyecto inmobiliario a riesgo cuando una ecuación de alta rentabilidad permita absorber desfasajes por inconsistencias del contexto macroeconómico o de inestabilidades político-económicas. Las cuales indefectible y lamentablemente se dan.
Como mecanismo propio para atender a estas inconsistencias, el mercado recurrió a la valuación en dólares de las propiedades, la que aparece como una unidad de cuenta propia hace alrededor de treinta años con el fin de desacoplarse de una desvalorización creciente de la moneda local producto de procesos altamente inflacionarios. Con el correr del tiempo e incluso fuera de estos contextos que explicaron su origen la utilización de la unidad de cuenta dólar refleja la condición de refugio de valor que las propiedades tienen para el ahorrista tradicional nacional, que entiende que ahorrar en dólares es una forma de preservar el capital en el largo plazo. Sin embargo, resultaría mucho más saludable instalar la mecánica de volver a pensar en pesos en el mercado inmobiliario y en la capacidad de intercambio relativo del valor de una propiedad con el resto de la canasta de bienes y servicios de nuestra propia economía.
El crédito, ese gran ausente debe y puede mejorarse. Hoy la compra de una unidad de 3 ambientes usada de calidad media en un barrio promedio de la ciudad de Bs. As. demanda el pago de una cuota cercana a los 2.800 pesos mensuales (en el mejor de los casos) durante 20 años por el 70 % del valor de la propiedad, necesitando demostrar un ingreso mensual para hacerse acreedor al préstamo del orden de los 10.800 pesos, además de contar en efectivo con el 30 % del valor de la vivienda que el banco no presta.
Como se ve la situación es compleja. Las variables que entran en juego: precio, ingreso y tasa resultan sumamente difíciles de alinear. Sin duda, el tema es arduo pero es el paso indispensable a dar.
Desde luego abundarán las explicaciones fiscales de que este es el peor momento para hacerlo, por supuesto no es el mejor, pero siempre, si se piensa a largo plazo se sabe que hay que atravesar momentos malos y buenos y la estructura que se monte para un financiamiento a la vivienda tiene que estar preparada para atravesar ambos indefectiblemente por el largo plazo involucrado debido a los altos montos que se ponen en juego y a la capacidad real de pago de un ingreso medio. Por ello, la decisión primero debe ser más política que económica, poniendo en marcha de manera gradual un sistema en el que a modo de otros países como Brasil y México se involucren fondos jubilatorios, que pueda sostenerse en el tiempo y con riesgos controlados para el capital que se comprometa desde las arcas de la seguridad social.
El error sería intentar forzar una solución de corto plazo atendiendo a intereses coyunturales apelado a esquemas forzados que impactarían en definitiva restando confianza y credibilidad al sistema cómo ya ocurrió con el malogrado plan inquilinos y otros intentos de financiar artículos del hogar o autos.
Por otra parte el BCRA, a través de los resortes que obran en su poder como árbitro del sistema financiero argentino, podría inducir e incluso incentivar la operatoria hipotecaria bancaria analizando entre otros medios la aplicación de un sistema de previsibilidad de tasa o seguro de tasa que se dispare ante situaciones de desborde de la misma que lleven más allá de un límite a la cuota a abonar brindando así seguridad tanto a prestamistas como a tomadores de crédito, situación que como se ha visto no puede ser solucionada sólo por el mercado.
Asimismo y sin por eso obrar en detrimento de la seguridad del sistema, sería conveniente impulsar y facilitar el acceso a nuevas líneas de crédito para la compra de segunda vivienda con destino locativo en condiciones muy similares que para primer vivienda para aquellos tomadores que califiquen y opten por ello.
Atender el presente construyendo el futuro
A menos que se asuma el cambio operado en el mercado y se actúe en consecuencia la actividad del mercado inmobiliario y de la construcción privada de viviendas, tenderá, aunque diferencialmente por segmentos y localizaciones a reducirse.
Las cifras objetivas y la realidad del día a día demuestran que el inversor no estará presente como hasta ahora. Para la demanda inversora que operó últimamente buscando una rentabilidad ingresando y saliendo en el corto plazo de una inversión inmobiliaria el nivel de precios actual y las expectativas (crisis, nivel del tipo de cambio) le ofician de límite contundente, la lógica que guía su decisión se disparará sólo ante una oportunidad de precio.
Quedará entonces sólo aquel inversor más tradicional que mire el largo plazo y que no tenga necesidad de preservar liquidez.
El usuario final ya propietario, estará como siempre presente en el recambio inmobiliario en función de su particular motivación, necesidad de mayor espacio, de menor superficie, de cambio de localización, etc., etc., aunque también mal que pese admitirlo, limitado por las dudas sobre su futuro laboral o de ingresos y salvo que pertenezca a un segmento con posibilidad de ahorro también por la dificultad de acceso a la financiación. Por último, el usuario medio de vivienda, a aquel que es necesario incorporar, se le complica cada vez más acceder a la compra de una primera vivienda, ya que en pesos (moneda de su ingreso) las propiedades no dejan de incrementar su valor, más allá de que por cambios abruptos o no del tipo de cambio su cotización se ajuste en esa moneda.
Entender y aceptar la nueva dinámica del mercado, la lógica de su particular funcionamiento y las motivaciones o necesidades de todos sus actores, resulta por estas horas indispensable, no para entrar en pánico ni mucho menos sino para sostener y aún potenciar el crecimiento del mercado inmobiliario y de la construcción de viviendas, y no sólo reducir su dinámica a una mera cuestión de nivel de precios, más allá de que por mecanismos propios de mercado, los ciclos deban ser asumidos y los ajustes de valores admitidos tanto como las alzas. Así funcionan los mercados.
© Economía & Real State, lunes 13 de abril de 2009
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